보증금 지키기-등기부등본

역전세, 깡통전세로부터 내 보증금 지키기

전국적으로 부동산 경기가 좋지 않은 상황에서 전세입자들이 임대인으로부터 보증금을 받지 못하는 상황이 많이 발생하고 있습니다. 매일 뉴스에 역전세, 깡통전세 문제로 보증금을 돌려받지 못하는 전세입자들의 문제가 보도되고 있습니다.

 

그렇다면, 나의 전세보증금을 지키기 위해서는 어떻게 준비해야 할지 알아보겠습니다.

 

#빚이 있는지 알려면 등기부등본을 보세요

등기부등본은 그 집이 언제 지어졌고, 면적이 얼마인지, 집주인은 누구인지, 빚이 있는지 등을 자세히 알려주는

부동산의 가장 기본적인 서류입니다.

등기부등본은 '표제부', '갑구', '을구' 세 부분으로 구성되어 있습니다.

 

-> 표제부 : 집의 면적, 층수, 주소 등 기본 정보를 알려주는 부분

-> 갑구 : 집주인이 이 집을 소유하는데 방해하는 것들이 있는지 알려주는 부분, 즉 소유권관계를 표시

-> 을구 : 이 집을 담보로 빚이 얼마나 있는지 알려주는 부분

 

등기부등본 예시를 통해서 정보를 확인해보겠습니다. 

 

# 표제부

등기부등본 표제부

 

* 접수: 이 집이 얼마나 오래된 집인지 알수 있습니다. 

* 소재지번 : 집의 정확한 주소입니다.

* 건물내역 : 집의 총 층수와 각 층의 면적을 표시하는 부분입니다. 

* 등기원인 및 기타사항 : 중요한 부분이 아니니 신경쓰지 않으셔도 되는 부분입니다. 

 

# 갑구

등기부등본 갑구

* 권리자 및 기타사항 : 현재 집주인이 누구인지, 그리고 집 주인의 주민등록 번호를 알 수 있습니다. 

소유권 보존, 소유권 이전 등의 등기사항이 기록되어 있으며, 제일 아래에 표시되어 있는 사항이 현재 소유자입니다.

 

# 을구

등기부등본 을구

 

* 등기목적 : 해당 등기부등본을 보시면, '근저당권'이 설정되어 있습니다. 은행에서 돈을 빌려주면서 대출금액과 이자를 합한 금액만큼 저당을 잡는데, 이러한 저당권을 근저당권이라고 합니다. 

* 권리자 및 기타사항 : 빚의 액수가 얼마인지 알 수 있습니다. 해당 등기부등본을 보시면 '채권최고액' 금40,000,000원이라고 되어 있습니다. 채권최고액은 은행에서 대출 할 경우 갚아야 할 대출금과 이자를 합한 금액을 의미합니다. 

채권최고액은 원금의 130% 정도입니다. 예를 들어서 은행에서 빌린 돈이 1억원이라면 채권최고액은 1억3천만원이 됩니다. 하지만 채권최고액이 중요하기 때문에 실 채권액을 계산할 필요는 없습니다. 

 

# 빚이 있을때 계약하는 방법

만약 전세계약을 하고자 하는 집에 근저당권이 설정되어 있다면, 계약을 진행해도 될까요?

 

세를 얻으려는 집의 등기부등본을 확인했을때, 위에서 예시로 확인했던 집처럼 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 더 꼼꼼히 확인해볼 것이 있습니다. 먼저 세를 얻으려는 집에 자신 말고도 다른 세입자가 있는지 확인해야 합니다. 

만약, 다른 세입자가 있다면 자신의 보증금과 다른 세입자의 보증금을 모두 고려하셔야 합니다. 

 

합한 보증금에 등기부등본상의 채권최고액을 다시 더합니다. 

 

이 합산한 금액이 세를 얻으려는 건물의 실제 가격의 60%를 넘게되면 위험하므로 계약을 해서는 안됩니다. 

 

ex) 내 보증금 1억원, 세입자 A씨 보증금 1억원, 세입자 B 보증금 5천만원, 채권최고액 5천만원, 건물가격 4억인 경우

 

(1억원 + 1억원 + 5천만원 + 5천만원) / 4억원 X 100% = 75%

 

이 사례는 세입자들의 보증금과 채권최고액을 합한 금액이 집값의 60%를 넘으니 계약을 하지 않는것이 좋습니다. 

 

여기서 명심해야 할 부분은 집주인이나 중개업자가 채권최고액은 3천만원이지만, 빚을 거의 다 갚아서 실 채권액은 500만원 밖에 안된다고 말해도 현혹되지 말고, 등기부등본에 나와있는 채권최고액 그대로 계산하셔야 합니다. 

집주인이 돈이 필요한 경우 채권최고액 범위 안에서 다시금 돈을 빌려 쓸수 있기 때문입니다. 

 

* 등기부등본은 계약전, 잔금 전, 전입신고 전 계속 확인

 

전세보증금 지키기 첫번째로 가장 기본이 될 수 있는 등기부등본 확인하는 방법과, 만약 빚이 있는 집을 계약할 경우 고려해햐 할 사항들을 알아보았습니다. 

 

부동산 경기 하락으로 인한 역전세, 깡통전세가 빈번하게 발생하면서 보증금을 지키는게 무엇보다 중요합니다. 

 

다음번에는 전세보증금 지키기 두번째, 건축물대장 확인하기에 대해서 알아보도록 하겠습니다.